新築一戸建て(建売住宅)を購入するときにかかる登記費用とは

A さん

新築一戸建て(建売住宅)を購入する場合にかかる諸費用として登記費用がありますよね？

どんな登記が必要になるのですか？

東浩章

新築一戸建て(建売住宅)をご購入いただく場合、必ず登記費用がかかります。

一般的には、登録免許税(登記するためにかかる税金)と、司法書士や土地家屋調査士に支払う報酬を合わせて、ひとまとめに登記費用と呼んでしまうことが多いです。

以下の登記費用については買主負担となりますので、資金計画を立てる際には必ず考慮しなければなりません。

そもそも登記って何？

ここでいう登記とは不動産登記のことになります。

法務局に備え付けられている不動産登記記録に「自分が所有者である」と登記することで、取引相手以外の第三者に対しても「自分が所有者である」と主張することができるようになりますので、たいへん重要な手続きであるといえます。

自分で登記申請すれば節約できる？

登記費用と呼ばれる費用の内訳としては、「登録免許税＋司法書士や土地家屋調査士へ支払う報酬額」となっています。

登録免許税はどうしても納めなければいけないけれども、自分で登記申請すれば司法書士や土地家屋調査士へ支払う報酬額を節約できるのではないかという発想もあるかもしれませんが、結論としては自分で登記申請して報酬額を節約することはできません。

新築一戸建て(建売住宅)をご購入いただく場合、不動産売買契約書の内容には「各種登記申請は、売主の指定する司法書士又は土地家屋調査士が行うものとします」という内容が入ってくるからです。

これは、契約から決済までの登記手続きをスムーズに行うために売主から提示される条件となりますが、建売住宅の場合では一般的な取引条件となっています。

そのため、専門家への報酬額は支払わなければなりませんが、申請書類の作成や登記申請手続きは専門家が行いますので、わざわざどんな申請書類が必要なのか調べたり、自分で法務局へ行って登記を申請する必要もありません。

建物表題登記とは

新築一戸建ての場合、建物が完成するまでは、建物の登記記録はまだこの世に存在していません。

建物表題登記は、建物が完成し、かつ買主が決まった時点で、売主指定の土地家屋調査士が申請します。

人間で例えるなら出生届のようなものだとお考えください。

この登記は新築一戸建ての場合、買主名義にて申請し、買主の費用負担となります。

表題登記に登録免許税は課税されないため、土地家屋調査士に報酬(手数料)を支払うのみとなりますが、この報酬額の相場は10万円前後といったところになります。

所有権保存登記・所有権移転登記とは

残代金決済時に、建物については「所有権保存登記」(建物表題登記のみでは買主が所有者であると登記記録上主張できませんが、所有権保存登記をすると所有者であると主張できます)、土地については売主から買主へ「所有権移転登記」を申請します。

この登記は売主指定の司法書士が申請し、登記費用は買主の負担となります。

所有権保存登記・所有権移転登記をすることで、買主が売買土地建物の所有者であると第三者にも主張できるようになります。

登録免許税と司法書士の報酬額の合計額が登記費用になりますが、司法書士の報酬額の相場は10万円～15万円前後といったところになります。

抵当権設定登記とは

残代金決済時に、金融機関が不動産を住宅ローンの担保とするため、抵当権の設定を行います。

都市銀行などからお借入れされる場合は、所有権保存登記・所有権移転登記の申請を行う司法書士が抵当権設定登記も一緒に行いますが、ネット銀行からお借入れされる場合は、ネット銀行指定の司法書士が抵当権設定登記を行います。

そのため、一人の司法書士が登記申請するよりも、司法書士報酬額が5万円～6万円程度余計にかかります。

まとめ

・法務局に備え付けられている不動産登記記録に「自分が所有者である」旨を登記すると、取引相手以外の第三者に対しても「自分が所有者である」と主張することができるようになる。

・登記費用とは、「登録免許税＋司法書士や土地家屋調査士へ支払う報酬額」のこと。

・新築一戸建て(建売住宅)の場合、各種登記申請は、売主の指定する司法書士又は土地家屋調査士が行うものと決められている。

・建物表題登記は、建物が完成し、かつ買主が決まった時点で申請する(人間で例えるなら出生届のようなもの)。

・所有権保存登記・所有権移転登記をすることで、買主が土地建物の所有者であると第三者にも主張できるようになる。

・抵当権設定登記は、金融機関が不動産を住宅ローンの担保とするため設定する。

東浩章

「売主指定の司法書士・土地家屋調査士だと、法外な報酬額を請求されるのでは？」と心配される方もいらっしゃるかもしれませんが、契約前に仮の登記費用見積りを出していただくなどの対応を取っていただける場合がほとんどですので、あらかじめ仮の登記費用見積りを取っておくのも安心かもしれません。

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東浩章

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東　浩章

大手不動産会社（東証一部上場）管理職などを経験し、20年以上の業界経験を持つ生粋の不動産マン。主に住宅用不動産に強みを持ち、これまで取引件数は1000件にのぼる。高額な仲介手数料のあり方に疑問を抱き、お客様の住宅購入負担を減らしたいとの思いから、2007年仲介手数料無料の不動産会社「株式会社アーバンリアルネット」を設立。お客様の立場に立った負担の少ない提案と、賢く安い住宅購入を常に追求し続け、それを体現するサービス「ゼロスマ」を展開している。